Que pourrait valoir notre condo à Pattaya en 2029 ?

Lorsque nous avons acheté notre condo à The Riviera Palm Beach, une question est revenue presque immédiatement :

Combien cet appartement pourrait-il valoir au moment de la livraison, en 2029 ?

La réponse honnête est simple : personne ne peut le savoir avec certitude.

Si l’avenir était prévisible, tous les investisseurs seraient riches, tous les promoteurs achèteraient au bon moment, et tous les agents immobiliers prendraient leur retraite avant 40 ans.

En revanche, il est tout à fait possible d’adopter une approche raisonnable : regarder le marché actuel, comparer avec des projets déjà livrés à Wongamat, et imaginer quelques scénarios cohérents – sans promesse excessive, mais sans pessimisme automatique non plus.

C’est exactement ce que nous allons faire ici.

Notre point de départ

L’appartement que nous avons acheté présente les caractéristiques suivantes :

• 67 m²
• 2 chambres
• 17e étage
• vue mer
• orientation nord
• projet front de mer
• prix d’achat : 12 millions de bahts

Cela représente environ 179 000 THB/m².

À première vue, ce prix peut sembler élevé. Mais ce type de lecture n’a de sens que si l’on compare avec des biens de gamme, d’emplacement et de rareté comparables.

Et c’est précisément là que Wongamat change l’équation.

Pourquoi Wongamat reste l’un des secteurs les plus recherchés de Pattaya

Lors de notre première visite à Pattaya, un point nous a frappés assez vite : tous les quartiers ne proposent pas la même expérience.

Jomtien est plus étendu, parfois plus accessible, avec une ambiance différente.

Pratumnak offre de très belles adresses et un cadre souvent plus résidentiel.

Le centre de Pattaya est plus animé, plus dense, plus tourné vers la vie urbaine.

Mais lorsqu’on parle de résidences haut de gamme avec une vraie atmosphère balnéaire, Wongamat revient presque systématiquement.

Ce n’est pas un hasard.

Le secteur concentre une partie des emplacements les plus recherchés de Pattaya, avec une offre limitée de terrains réellement en bord de mer. Et avec le temps, ces opportunités deviennent de plus en plus rares.

Dans l’immobilier premium, la rareté ne fait pas tout. Mais elle reste l’un des moteurs les plus puissants de la valeur.

Ce que montrent les résidences déjà livrées

Comparer deux projets n’est jamais une science exacte. L’étage, la vue, l’état réel du bien, la qualité des finitions, les charges, la réputation du promoteur ou encore le moment de la revente influencent fortement les prix.

Mais certains projets déjà livrés à Wongamat permettent malgré tout de poser quelques repères intéressants.

The Palm Wongamat

Pendant longtemps, The Palm Wongamat a fait figure de référence dans le secteur. Les unités avec vue mer y conservent des valeurs élevées, principalement grâce à leur emplacement.

Arom Wongamat

Arom Wongamat fait aujourd’hui partie des projets les plus prestigieux de Pattaya. Les prix au mètre carré observés sur ce type de résidence montrent jusqu’où peut monter le segment premium à Wongamat.

The Riviera Wongamat

Autre projet du groupe Riviera, cette résidence n’est pas un équivalent parfait de The Riviera Palm Beach. En revanche, elle donne un bon aperçu de la manière dont le marché valorise la marque une fois le projet livré.

L’objectif n’est pas de dire que notre appartement atteindra automatiquement les niveaux de prix les plus élevés du quartier. Mais ces comparaisons permettent au moins de constater une chose : notre prix d’achat n’est pas déconnecté du marché haut de gamme local.

Trois scénarios possibles pour 2029

Personne n’a de boule de cristal. La meilleure approche consiste donc à raisonner avec plusieurs hypothèses.

Scénario prudent

Dans cette hypothèse, le marché progresse peu. L’offre reste abondante, la concurrence entre nouveaux projets pèse sur les prix, et la hausse reste limitée.

Valeur estimée à la livraison : 13 millions de THB

Cela représenterait :

• +1 million de THB
• soit environ +8 %

Ce scénario n’a rien d’exceptionnel, mais il resterait déjà positif.

Scénario réaliste

Dans ce scénario, le marché poursuit sa progression actuelle, les unités bien situées continuent à trouver preneur, et Wongamat conserve son attractivité sur le segment haut de gamme.

Valeur estimée à la livraison : 14,5 millions de THB

Cela représenterait :

• +2,5 millions de THB
• soit environ +21 %

C’est aujourd’hui le scénario qui me semble le plus crédible.

Scénario optimiste

Dans cette hypothèse, le marché premium continue de se renforcer, les terrains en front de mer deviennent encore plus rares, et la demande internationale reste soutenue.

Valeur estimée à la livraison : 16 millions de THB

Cela représenterait :

• +4 millions de THB
• soit environ +33 %

C’est évidemment le scénario le plus favorable, donc aussi celui qu’il faut regarder avec le plus de prudence.

Tableau récapitulatif des scénarios de valorisation

Scénario	Valeur estimée en 2029	Plus-value	Évolution
Prudent	13 000 000 THB	1 000 000 THB	+8 %
Réaliste	14 500 000 THB	2 500 000 THB	+21 %
Optimiste	16 000 000 THB	4 000 000 THB	+33 %

Et si nous le mettions en location en 2030 ?

Notre objectif principal n’est pas la location courte durée. Nous regardons davantage la location longue durée, qui présente plusieurs avantages :

• moins de gestion ;
• moins d’usure ;
• moins d’imprévus ;
• plus de stabilité.

Pour estimer le potentiel locatif, nous retenons là aussi trois scénarios simples.

Scénario	Loyer mensuel estimé
Prudent	45 000 THB
Réaliste	55 000 THB
Optimiste	65 000 THB

Le rendement brut donne une première indication

Si l’appartement se loue 55 000 THB par mois, le revenu théorique annuel serait de :$$55\,000 \times 12 = 660\,000\ \text{THB}$$55000×12=660000 THB

Soit un rendement brut de :$$660\,000 / 12\,000\,000 = 5{,}5\%$$660000/12000000=5,5%

Avec un loyer de 65 000 THB par mois, le revenu théorique annuel serait de :$$65\,000 \times 12 = 780\,000\ \text{THB}$$65000×12=780000 THB

Soit un rendement brut de :$$780\,000 / 12\,000\,000 = 6{,}5\%$$780000/12000000=6,5%

Ces chiffres sont intéressants, mais ils restent incomplets. En immobilier, le rendement brut est souvent la version la plus flatteuse de l’histoire.

Le rendement net : le calcul qui compte vraiment

Pour obtenir une estimation plus réaliste, il faut intégrer :

• la commission d’agence ;
• les charges de copropriété ;
• l’entretien courant ;
• la vacance locative.

Sur ce dernier point, retenir un mois sans locataire par an me semble être une hypothèse raisonnable pour une location longue durée. Ce n’est ni alarmiste ni excessivement optimiste.

Nous retenons donc les hypothèses suivantes :

• 1 mois de vacance locative par an
• 1 mois de commission d’agence
• charges de copropriété : 56 280 THB/an
• budget entretien : 20 000 THB/an

Scénario réaliste : loyer de 55 000 THB par mois

Le revenu théorique annuel serait de :$$55\,000 \times 12 = 660\,000\ \text{THB}$$55000×12=660000 THB

Mais avec 1 mois de vacance locative, le revenu réellement encaissé tombe à :$$55\,000 \times 11 = 605\,000\ \text{THB}$$55000×11=605000 THB

Dépenses annuelles estimées

• commission d’agence : 55 000 THB
• charges de copropriété : 56 280 THB
• entretien : 20 000 THB

Soit un total de :$$55\,000 + 56\,280 + 20\,000 = 131\,280\ \text{THB}$$55000+56280+20000=131280 THB

Revenu net annuel

$$605\,000 – 131\,280 = 473\,720\ \text{THB}$$605000−131280=473720 THB

Rendement net

$$473\,720 / 12\,000\,000 \approx 3{,}95\%$$473720/12000000≈3,95%

Dans ce scénario, le rendement net réel tourne donc autour de 4 %.

Scénario optimiste : loyer de 65 000 THB par mois

Le revenu théorique annuel serait de :$$65\,000 \times 12 = 780\,000\ \text{THB}$$65000×12=780000 THB

Avec 1 mois de vacance locative, le revenu réellement encaissé devient :$$65\,000 \times 11 = 715\,000\ \text{THB}$$65000×11=715000 THB

Dépenses annuelles estimées

• commission d’agence : 65 000 THB
• charges de copropriété : 56 280 THB
• entretien : 20 000 THB

Soit un total de :$$65\,000 + 56\,280 + 20\,000 = 141\,280\ \text{THB}$$65000+56280+20000=141280 THB

Revenu net annuel

$$715\,000 – 141\,280 = 573\,720\ \text{THB}$$715000−141280=573720 THB

Rendement net

$$573\,720 / 12\,000\,000 \approx 4{,}78\%$$573720/12000000≈4,78%

Même dans une hypothèse favorable, le rendement net reste donc proche de 4,8 %, ce qui me paraît plus sérieux – et plus crédible – qu’un chiffre brut présenté sans nuance.

Tableau récapitulatif des rendements avec vacance locative

Scénario	Loyer mensuel	Revenu annuel encaissé	Dépenses annuelles	Revenu net	Rendement net
Réaliste	55 000 THB	605 000 THB	131 280 THB	473 720 THB	3,95 %
Optimiste	65 000 THB	715 000 THB	141 280 THB	573 720 THB	4,78 %

Ce qui nous intéresse vraiment dans cet achat

Si notre seul objectif avait été le rendement locatif, nous aurions probablement étudié d’autres options.

Ce qui nous a convaincus ici, c’est surtout la combinaison de plusieurs éléments :

• un emplacement rare ;
• un projet front de mer ;
• un quartier haut de gamme ;
• un potentiel locatif cohérent ;
• et une perspective de valorisation à long terme.

Autrement dit, ce n’est pas seulement un achat de rendement. C’est aussi un achat de rareté, de qualité d’emplacement et de conviction patrimoniale.

Notre conclusion aujourd’hui

Je ne considère pas cet achat comme un coup de poker.

Je ne pense pas non plus que notre appartement va doubler de valeur comme par magie en quelques années.

En revanche, je pense qu’un 2 chambres de 67 m² en front de mer à Wongamat, acheté sur plan dans un projet haut de gamme, possède des caractéristiques qui resteront rares sur le marché.

Si le scénario réaliste se concrétise, nous pourrions disposer vers 2030 :

• d’un bien valant autour de 14,5 millions de THB ;
• générant potentiellement 55 000 THB de loyer mensuel ;
• avec un rendement net proche de 4 % après frais et vacance locative.

Ce n’est pas une promesse. C’est simplement une hypothèse de travail raisonnable.

Et c’est probablement la meilleure manière de regarder ce type d’investissement : avec un peu d’enthousiasme, mais sans se raconter d’histoires.

Après tout, le plan initial était simplement de visiter Pattaya.
Pas d’acheter un condo à 12 millions de bahts.