Dans cette série, je raconte les réflexions et les décisions qui nous ont menés à acheter un condo au Riviera Palm Beach, à Wongamat. Après avoir expliqué pourquoi nous avions choisi Pattaya, puis ce quartier, puis cette unité de 67 m² au 17e étage, il est temps d’aborder la question que tout le monde se pose : combien coûte réellement un condo à Pattaya ?
Et surtout : quelle différence y a-t-il entre un achat en quota thaïlandais et un achat en quota étranger ?
Parce qu’en immobilier, le prix affiché n’est presque jamais le prix final.
Le prix catalogue n’est que le point de départ
Lorsque nous avons réservé notre appartement fin 2025, le prix catalogue annoncé était le suivant :
- 67 m²
- 2 chambres
- 17e étage
- vue mer
- Riviera Palm Beach, Wongamat
Le prix catalogue était de 12 462 000 THB.
Comme c’est souvent le cas sur un projet neuf, une remise promotionnelle était proposée. Après négociation, nous avons obtenu un prix final de 12 025 830 THB.
Cela représentait environ :
- 302 000 CHF avec un taux de 39,8
- 326 000 EUR avec un taux de 36,8
Sur le papier, tout semble alors simple : un bien, un prix, un contrat. En pratique, c’est à partir de là que les vraies questions commencent.
Pourquoi nous avons choisi le quota thaïlandais
L’appartement est acheté au nom de mon épouse thaïlandaise. Nous avons donc pu bénéficier du Thai Ownership, généralement plus avantageux dans les projets neufs.
La raison est simple : dans une copropriété thaïlandaise, le quota étranger est limité à 49 % des surfaces vendables. Ces unités sont donc plus rares, plus demandées, et souvent vendues plus cher. Lorsqu’un promoteur peut vendre un bien en quota thaïlandais, il n’a pas besoin de « mobiliser » une place dans ce quota limité.
Résultat : à caractéristiques égales, un même appartement est souvent plus cher en Foreign Ownership.
Dans notre situation, le quota thaïlandais avait du sens. Ce ne serait pas forcément le bon choix pour tout le monde, mais dans notre cas, c’était la solution la plus logique – et la plus économique.
Notre plan de paiement réel
L’un des avantages de l’achat sur plan en Thaïlande, c’est l’échelonnement des paiements pendant la construction. Cela permet de lisser l’effort financier dans le temps, à condition bien sûr de bien comprendre le calendrier.
Réservation
Pour bloquer l’unité, nous avons versé 300 000 THB, soit environ 7 500 CHF.
Signature du contrat
Le contrat prévoyait ensuite un paiement de 20 % du prix.
Cela représentait 2 405 166 THB, dont il fallait déduire les 300 000 THB déjà versés à la réservation.
Le montant effectivement payé à cette étape a donc été de 2 105 166 THB.
Paiements mensuels pendant la construction
Ensuite, 20 % du prix sont répartis sur 42 mois.
- Montant total : 2 405 172 THB
- Mensualité : 57 266 THB
- soit environ 1 440 CHF par mois
Paiement final à la livraison
Le solde, soit 60 % du prix, sera payé à la remise des clés.
Cela représente 7 215 492 THB.
C’est évidemment l’étape la plus lourde financièrement, et celle qu’il faut préparer le plus sérieusement.
Résumé de notre échéancier
| Étape | Montant |
|---|---|
| Réservation | 300 000 THB |
| Signature du contrat | 2 105 166 THB |
| 42 mensualités | 2 405 172 THB |
| Paiement à la livraison | 7 215 492 THB |
| Total | 12 025 830 THB |
Combien coûterait le même appartement en quota étranger ?
C’est là que l’écart devient vraiment intéressant.
Depuis notre réservation, plusieurs unités comparables ont été proposées entre 13,5 et 13,8 millions de THB en Foreign Ownership. Pour avoir un point de comparaison simple, prenons l’hypothèse haute de 13 800 000 THB.
La différence avec notre achat est alors de :13800000−12025830=1774170 THB
Soit environ :
- 44 500 CHF
- 48 000 EUR
Autrement dit, le seul accès au quota étranger peut coûter près de 1,8 million de bahts supplémentaires sur une unité comparable.
A quoi ressemble le plan de paiement en quota étranger ?
Le prix n’est pas la seule différence. Le calendrier de paiement change aussi, et il est nettement plus exigeant au départ.
En reprenant un prix de 13,8 millions de THB :
Réservation
- 300 000 THB
Signature du contrat
Le promoteur demande ici 35 % à la signature :13800000×35%=4830000 THB
En retirant la réservation déjà versée :4830000−300000=4530000 THB
Paiements mensuels
Le solde intermédiaire représente 15 % sur 21 mois :13800000×15%=2070000 THB
Soit une mensualité de :2070000/21=98571 THB par mois
Paiement final
Le paiement final correspond à 50 % du prix :13800000×50%=6900000 THB
Comparaison des deux scénarios
| Quota thaïlandais | Quota étranger | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 12 025 830 THB | 13 800 000 THB |
| Paiement à la signature | 2 105 166 THB | 4 530 000 THB |
| Mensualité | 57 266 THB | 98 571 THB |
| Durée des mensualités | 42 mois | 21 mois |
| Paiement final | 7 215 492 THB | 6 900 000 THB |
Ce qui m’a le plus surpris, ce n’est pas seulement l’écart de prix. C’est surtout la différence d’effort financier au début du projet :
- presque le double à la signature ;
- des mensualités environ 72 % plus élevées ;
- et seulement un paiement final légèrement plus faible.
Pour un acheteur qui veut préserver sa trésorerie pendant la construction, le quota thaïlandais est clairement plus confortable.
Le quota thaïlandais est-il toujours la meilleure option ?
Non, pas du tout.
Le quota étranger présente aussi de vrais avantages :
- propriété directe en son nom ;
- revente plus simple à un autre acheteur étranger ;
- meilleure lisibilité juridique pour certains profils ;
- indépendance vis-a-vis d’un conjoint thaïlandais.
Dans notre cas, le quota thaïlandais avait du sens parce que l’achat se fait en couple et que mon épouse est thaïlandaise. Mais pour un investisseur seul, ou pour quelqu’un qui veut conserver une propriété directe et facilement revendable, le quota étranger peut parfaitement se justifier malgré son surcoût.
L’appartement est-il livré meublé ?
C’est une question essentielle, parce qu’elle peut faire varier le budget final de plusieurs centaines de milliers de bahts.
Sur de nombreux projets à Pattaya, « meublé » ne veut pas forcément dire « prêt à vivre ». Il faut parfois ajouter une bonne partie du mobilier, l’électroménager, les rideaux, la literie, voire certains aménagements de finition.
L’un des points qui nous a séduits au Riviera Palm Beach, c’est justement son niveau d’équipement de départ. L’appartement est livré avec :
- cuisine équipée ;
- armoires intégrées ;
- meubles fixes ;
- salles de bains entièrement aménagées ;
- finitions haut de gamme ;
- une grande partie du mobilier déjà incluse.
En pratique, l’unité sera presque prête à être occupée dès la remise des clés.
Les achats complémentaires devraient surtout concerner :
- les matelas ;
- le réfrigérateur ;
- la télévision ;
- quelques accessoires et éléments de décoration.
Nous estimons ce budget entre 150 000 et 200 000 THB, ce qui reste raisonnable pour ce niveau de gamme.
Les coûts supplémentaires à prévoir
C’est ici qu’on passe du prix d’achat au coût réel de l’opération.
Equipement complémentaire
Nous retenons un budget médian de 175 000 THB.
Fonds de réserve
Le contrat prévoit un sinking fund de 700 THB/m².
Pour un appartement de 67 m² :67×700=46900 THB
Ce montant est payé une seule fois, au moment de la prise de possession.
Charges de copropriété
Les charges annoncées sont de 70 THB/m²/mois.
Pour 67 m² :67×70=4690 THB par mois
Soit :4690×12=56280 THB par an
Le promoteur demande 24 mois d’avance à la livraison, soit :56280×2=112560 THB
Frais de transfert de propriété
Le contrat prévoit un partage des frais entre le vendeur et l’acheteur, mais comme ces règles peuvent évoluer d’ici la livraison, il est plus prudent de travailler avec une estimation.
Nous retenons un budget médian de 180 000 THB.
Combien nous coûtera réellement cet appartement ?
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 12 025 830 THB |
| Equipement complémentaire | 175 000 THB |
| Sinking fund | 46 900 THB |
| Charges de copropriété – 24 mois | 112 560 THB |
| Frais de transfert estimés | 180 000 THB |
| Coût total estimé | 12 540 290 THB |
Autrement dit, même si le prix négocié est de 12,0 millions de bahts, le budget réel à prévoir se rapproche plutôt de 12,5 millions de bahts.
Dans notre cas, l’écart reste relativement raisonnable parce que le projet est déjà très bien équipé. Sur d’autres programmes nécessitant un ameublement complet, le surcoût final peut être beaucoup plus important.
Ce que cet achat m’a appris
Après plus de quinze ans de voyages en Thaïlande, je connaissais déjà les grandes lignes du marché immobilier local. Les notions de quota thaïlandais, de quota étranger ou de charges de copropriété ne m’étaient donc pas inconnues.
Ce qui m’a davantage frappé, en revanche, c’est l’écart entre la théorie et la réalité au moment de passer à l’achat.
Sur le papier, tout paraît simple : on choisit un projet, une unité, un prix, puis un plan de paiement. Mais dans les faits, chaque détail compte. Le type de quota, les conditions de paiement, les frais à la livraison, les charges futures et le niveau d’équipement inclus peuvent facilement représenter plusieurs centaines de milliers de bahts de différence.
C’est aussi en étudiant ce projet que j’ai pris conscience de la valeur réelle du quota étranger sur certaines unités recherchées. Dans notre cas, l’écart entre quota thaïlandais et quota étranger approche 1,8 million de bahts – soit l’équivalent d’un petit appartement dans certaines régions de Thaïlande.
En conclusion
Au final, notre appartement a été négocié à 12 025 830 THB, mais le budget réel à prévoir se situe plutôt autour de 12,5 millions de bahts une fois les frais annexes et l’équipement complémentaire pris en compte.
Rien de dramatique, mais un rappel très concret d’une règle universelle en immobilier : le prix d’achat n’est jamais toute l’histoire.
Et pourtant, malgré tous ces calculs, la décision a été prise beaucoup plus vite que je ne l’aurais imaginé.
Au départ, l’idée était simplement de visiter Pattaya. Dix jours plus tard, nous réservions un appartement de 67 m² au 17e étage d’un immeuble qui n’existait encore que sur plans – et surtout sous forme de rendus 3D très convaincants.
Avec le recul, ce n’était probablement pas la décision la plus rationnelle de ma vie. Mais c’est aussi ce qui rend cette aventure si passionnante.
Cet achat ne représente pas seulement quelques mètres carrés face à la mer. Il marque aussi une nouvelle étape dans notre relation avec la Thaïlande, un pays qui occupe déjà une place importante dans notre vie depuis de nombreuses années.